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不动产统一登记承载多少期待
编辑时间:2014/12/26

12月22日,酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)公布,明年3月1日正式实施。记者从国土资源部了解到,广受关注的不动产统一登记工作当前进展顺利,完成登记就意味着国家对不动产权利归属和内容依法进行了确认,我国不动产的“大数据时代”即将到来。

虽然不动产登记最主要的制度目的在于保护合法产权、防范交易风险,但公众对其的期待却并不止于此。房价会应声下跌么?房产腐败会否受到遏制?它对房产税政策和今后的楼市调控有什么影响?

不动产统一登记承载多少期待

不动产统一登记制度意在何方

关于不动产统一登记制度的讨论,承载了社会各界广泛关注和更多期待,此次《条例》出台究竟释放了哪些信号?

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,《条例》的出台和实施有三方面重要意义。一是有利于摸清家底,它使得我们国民经济的各项统计数据更为准确、清晰地呈现出来。二是有利于保护权益,不动产登记本身有一个确权过程,合法的不动产和不动产交易受到《中华人民共和国物权法》等法律保护。三是使决策更为科学、精准,进一步提升国家治理体系和治理能力现代化水平。

早在2007年,《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度。这项制度是完善社会主义市场经济体制,建设现代市场体系的必然要求,对于保护不动产权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平有着重要意义。

国土资源部政策法规司副司长魏莉华在接受记者采访时说,按照物权法确定的原则,国土资源部持续开展不动产统一登记的理论及立法研究工作,组织相关单位收集整理了各大洲12个国家和地区、50多万字的不动产登记法律法规资料,深入开展比较研究,形成了丰富的理论研究和立法基础。《条例》正式出台,为建立不动产统一登记制度提供了基本法律依据。

中国房地产业协会副会长朱中一指出,建立不动产登记制度主要是为了保护权利人合法财产权,促进各类产权信息的进一步完善。对于不动产登记,城里人比较关心自己的房子。但对于我国来说,最大一笔不动产,在城市的环路以外——广大农村地区。《物权法》及《条例》,在法律上界定了农村不动产的范畴,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。同时,建立不动产登记制度还起到统计和公示的双重目的,有利于政府对公共资源的优化配置,并由此制定相关政策措施。

目前,我国不动产登记的职责分布在多个部门。住建、国土、农业、林业、海洋等部门“各管一块、各自为政”,其登记存在着碎片化现象,导致社会成本居高不下。

魏莉华说,由于各部门登记方法、技术规程等不一致,容易导致各种不动产权利重叠、漏登;由于不同部门管理和登记,容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明,引发诸多矛盾纠纷。实施统一登记后,可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限,减少权属纠纷,提高登记准确性和权威性,更好地维护当事人不动产物权。同时,统一登记实施后,建立不动产登记信息依法公开查询系统,将有效保障不动产交易安全,维护不动产市场的正常交易秩序。

从宏观调控的角度来说,制定科学的政策需要真实完整的数据支持。华中科技大学公共管理学院王国华教授说,不动产统一登记是构建市场经济体制不可或缺的重要内容。只有了解不动产总量和各类产权的占比情况,才能够对市场准确判断,科学制定调控政策,精准打击市场中出现的问题。

中国房地产信息集团研究中心副总经理林波说,全国不动产统一登记系统和管理体制建立以后,可对多个领域改革形成多方的支撑,有助于完善反腐机制、为官员财产公开创造条件,还有利于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场,进一步完善社会主义市场经济体制。

不动产统一登记有望重构房地产市场

《条例》共六章三十五条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享和保护等作出规定。不过对老百姓来说,最关注的还是《条例》是否会对房价产生影响。

对此,专家认为这两者并没有直接关联,《条例》可能会改变一部分人对楼市的心理预期,特别是多套房,尤其是多套豪宅的持有者,包括官场中的“房叔”、“房姐”,但对整个房地产交易市场影响不大。再加上到明年3月还有一个比较长的过渡期,所以房价不太可能会很快应声下跌。

不过,由于不动产登记具备产权界定与统计功能,制度出台将重构我国房地产市场供求关系,促进楼市理性回归。

一是摸清底数。当前,我国房地产市场正在建立长效调控机制。通过全国不动产统一登记系统,国家将掌握住宅产权个人分布、家庭分布、区域分布状况,进而可以大致推算潜在住宅需求状况。《条例》明确,应按规定办理登记的不动产包括集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权等十大项。

二是调整政策。过去差别化住房信贷政策在二套房认定时,存在“认房不认贷”或“认贷不认房”的纠结。若不动产统一登记制度实施,这些差异化问题就会迎刃而解,甚至可以通过不动产登记系统为银行发放首套房贷、房地产税收征缴、公积金政策提供详细个人清单。上海德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为,不动产登记可以使各地的房地产调控政策更加精准、更具有针对性,也就是说,未来各地楼市的调控可以因地制宜,告别“一刀切”的时代。

三是调节供应。国土部门根据住宅产权登记状况,结合外来人员流动状况以及上一年成交状况,可大致合理推算潜在住宅需求规模,并制定实施当年住宅用地计划,促进市场供求基本平衡。

四是改革税制。土地财政向房地产税收体系转变是历史趋势。从西方发达国家看,房产税是地方政府税收主要来源。房地产税也是不动产登记制度加速落地重要原因之一。财政部财政科学研究所所长贾康表示,不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。因此,在房地产税立法和全面铺开之前,一定要建立不动产统一登记体系,并摸清全国的不动产“底细”。

五是引导需求。在过去较长时间里,投资投机性住宅需求成为驱动我国房价上涨的主要因素,其中也掺杂着腐败需求。在不动产实现全国统一登记后,腐败需求将大幅萎缩,甚至出现抛售状况。同时,国家对投资投机性住宅需求的抑制与调整将更具针对性,配合各种金融税收政策,有效抑制这些需求“兴风作浪”。

我国房地产市场在经历黄金十年发展之后,现在已尽显“疲态”,住宅市场需求动力明显减弱,增长空间已经收窄。这是市场机制自发作用结果,也是楼市内在调整需要,但不能排除未来楼市仍存在非理性运行可能性。不动产登记条例的出台,将在供求两方面引导市场调整、平衡,并奠定我国楼市理性运行基础。

不过,中国指数研究院华中市场总监李国政认为,不动产统一登记如要发挥更多作用,还需几个先决条件,即实现全国联网查询、为房产税提供准确信息,以及完善的居民信息体系和信用体系。房地产税拟定还需较长时间的论证,短期内对房地产市场不会产生波动。

 
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